Строительство жилой недвижимости (жилых домов, коттеджных поселков) с использованием ЗПИФ

1. Возможность реализации объектов на любой стадии готовности;

Удобство ЗПИФ с точки зрения финансового планирования и привлечения средств в том, что реализация (продажа) объектов, строящихся в фонде, может осуществляться на любом этапе строительства и на любой стадии готовности объектов. Если согласно 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве» существуют определенные ограничения для застройщиков, осложняющие привлечение средств, то при использовании структуры ЗПИФ такие ограничения отсутствуют. Так управляющей компанией как доверительным управляющим фонда недвижимости могут заключаться договоры долевого участия в строительстве, а также в ряде случаев инвестиционные контракты как с физическими так и с юридическими лицами.

2. Налоговые преференции;

Высвобождение средств при строительстве через ЗПИФ происходит за счет снижения налоговой нагрузки. Отсутствие налога на прибыль и налога на имущество обусловлено правовым статусом паевых инвестиционных фондов и как следствием особенностями их налогообложения.

3. Возможность привлечения дополнительного финансирования в проекты.

Для строительства объектов могут быть использованы как заемные средства, так и средства инвесторов - пайщиков фонда.

4. Защита активов.

На имущество, находящееся в ПИФ, нельзя наложить арест (по закону на него не может быть обращено взыскание). Кроме того структура ЗПИФ позволяет защитить активы от рейдерства. Т.к. на основании свидетельства на право собственности нельзя установить конечных собственников имущества (пайщиков фонда): сведения о пайщиках находятся в реестре, который ведет специализированный регистратор, и являются конфиденциальными.

Пример использования ЗПИФ при строительстве жилой недвижимости

(из практики)

Рассматриваются различные варианты построения структуры реализации проекта по строительству жилой недвижимости на реальном примере, не останавливаясь на отдельных деталях: традиционную структуру реализации проекта и структуру реализации проекта с учетом применения ЗПИФ недвижимости.

1. Исходная структура:  

nedv_zpif2.jpg


рис. 1

Цель проекта: строительство загородного коттеджного поселка, с последующим получением прибыли от продажи построенных объектов жилой недвижимости.

Для реализации проекта планируется привлечь кредитные средства (кредитная линия в банке). Обеспечение по кредиту – залог земельных участков или прав требования по договору долевого участия. При необходимости специально создается SPV компания, которая выступает «единым дольщиком» и залогодателем для банка (рис. 1).

2. С применением ЗПИФ:

nedv_zpif3.jpg

рис.2


Пояснения:

При реализации этого же проекта с использованием ЗПИФ организационная структура проекта будет выглядеть следующим образом (рис.2): создается ЗПИФ под управлением своей или сторонней управляющей компании, которая заключает договор с Заказчиком-Застройщиком на строительство объектов недвижимости. Специально созданная SPV компания может выступить единственным пайщиком ЗПИФ, передав в него земельные участки под строительство. При этом понадобятся дополнительные затраты на создание и обеспечение функционирования ЗПИФ, но, вместе с тем, структура ЗПИФ в силу особенностей своего правового статуса позволит пользоваться рядом преимуществ. Во-первых, появится возможность реализации недвижимости на любой стадии строительства (в т.ч. физическим лицам, не попадая под действия 214-ФЗ). Т.е. дольщиками при строительстве могут выступать покупатели жилых домов, что позволило бы привлекать дополнительные средства для завершения проекта. Во-вторых, снижение налоговой нагрузки: отсутствие налога на имущество, отсутствие налога на прибыль, поступающую в фонд от реализации уже проданных объектов.

Налогообложение при различных вариантах функционирования проекта

Сравним налогообложение при первом и втором варианте организации проекта.

«Налогообложение при исходной модели реализации проекта», т.р.

Показатели

2009

2010

2011

Налог на имущество

3 454 010

4 878 225

2 415 972

Налогооблагаемая прибыль

156 830 536

150 482 938

-18 205 753

Налог на прибыль

37 639 329

36 115 905

3 482 681

Чистая прибыль

119 191 207

114 367 033

-21 688 434

«Налогообложение при реализации проекта через ЗПИФ», т.р.

Показатели

2009

2010

2011

Налог на имущество

-

-

-

Налогооблагаемая прибыль

156 830 536

150 482 938

-18 205 753

Налог на прибыль

-

-

-

Чистая прибыль*

156 830 536

150 482 938

-18 205 753

*допущение: при расчете чистой прибыли, экономия, полученная от отсутствия налога на имущество, не учитывается.

Таким образом, ЗПИФ является удобным инструментом с точки зрения финансового планирования при строительстве объектов жилой недвижимости.

Помимо налоговых преференций и возможности реализации строящихся объектов как юридическим, так и физ. лицам на любой стадии готовности при строительстве через ЗПИФ можно использовать следующие возможности паевых инвестиционных фондов (Рис. 3).

3. Дополнительные возможности ЗПИФ.

nedv_zpif1.jpg

Рис.3.

Так пайщик может использовать свой инвестиционный пай (пай является ценной бумагой), в качестве залога для получения кредита в банке, с последующим направлением средств в проект (путем внесения денежных средств в ПИФ в обмен на дополнительные паи).

Если пайщик фонда - SPV компания по ряду критериев может быть признана квалифицированным инвестором, для реализации проекта может быть создан ЗПИФ недвижимости, паи которого ограничены в обороте (предназначены для квал. инвесторов). В этом случае имущество фонда (земельные участки, проектно-сметную документацию и т.п.) также можно использовать в качестве залога.

Кроме того, для привлечения средств инвесторов (в т.ч. банков) может быть создан кредитный фонд, из средств которого можно предоставлять займы на приобретение объектов недвижимости, строящихся в ЗПИФ недвижимости под управлением этой же управляющей компании.

Дополнительные возможности с использованием кредитного ЗПИФ:

1. Привлечение финансирования в проекты

· Привлечение средств существующих пайщиков путем дополнительного выпуска паев

(при этом пайщик может воспользоваться кредитованием под залог уже имеющихся у него ценных бумаг–паев фонда);

· Привлечение сторонних инвесторов-пайщиков путем размещения паев на бирже (привлечение инвесторов с открытого рынка), либо путем распространения паев среди определенного круга инвесторов;

· Кредитование под залог имущества фонда.

· Кредитование проекта за счет средств кредитных фондов, в т.ч. созданных специально для финансирования различных проектов, находящихся под управлением одной УК.

· Средства от реализация готовых объектов и привлечение средств дольщиков по договорам долевого участия в строительстве или инвестиционным контрактам;

· Высвобождение средств за счет отсутствия в фонде налога на прибыль и налога на имущество.

2. Финансирование проектов из средств кредитного ЗПИФ

· Кредитный фонд может создаваться и использоваться для выдачи займов и финансирования проектов.
Преимущества кредитного фонда в том, что выдача займов юридическим и физическим лицам может являться основным видом деятельности фонда и при этом: не требуется лицензия кредитной организации; отсутствует система резервирования; отсутствуют какие-либо дополнительные требования к выдаваемым займам (по процентным ставкам, срокам и т.п.) и к заемщику (кроме того, что займы должны быть обеспечены залогом, поручительством или банковской гарантией). Таким образом, с помощью кредитного фонда можно осуществлять деятельность по выдаче займов без наличия лицензии кредитной организации, а также финансировать как свои, так и сторонние проекты за счет средств фонда.

· Кредитный фонд может применяться для финансирования проектов, реализуемых в других ЗПИФ, например, в фонде недвижимости, рентном фонде или фонде прямых инвестиций.

Удобство финансирования проектов, в т.ч. реализуемых в других ЗПИФах, через кредитный фонд в том, что при предоставлении займов на осуществление таких проектов напрямую, инвестор/кредитор при получении дохода (процентов по выданному займу или дохода по паю) обязан будет уплатить налог. Тогда как платежи, поступающие в кредитный фонд, освобождены от налога на прибыль и могут быть направлены на реализацию новых проектов (реализуемых другими фондами или юр. лицами) или выданы физ. лицам в качестве займа (например, на приобретение недвижимости, построенной в финансируемом Вами фонде) в полном объеме.


Посмотреть все предложения